任意売却Q&A

任意売却Q&A

収入が激減して来月から住宅ローンを支払えなくなりそうです。どうしたらいいでしょう?
取り急ぎ住宅ローンを借りている金融機関の窓口に行って、支払い条件の変更が可能かどうか相談してみましょう。 毎月又はボーナスの返済額の変更が認められることがあります。
但し、借入額そのものを減額することはできず、ほとんどの場合返済期間を延長する方法になり、支払総額が変更前より多くなります。
転職後、給料が下がり住宅ローンの支払いが厳しくなったので家を売りたいと考えています。
この場合、自宅の売却は可能ですか?
通常の売買は売却額で残債が支払いできる場合にのみ可能となります。
例えば、住宅ローンの残額が売却額よりも多い場合、売主は売却時にローンの残額を一括で支払うことになります。住宅ローンの完済が難しい場合は、債権者との合意を取って売却する任意売却という方法を取ることになります。まずは売却の価格相場が基本となりますのでご連絡いただければお調べいたします。
勤めていた会社の倒産と病気が重なり、収入が無くなったため住宅ローンを滞納しています。
このまま払えないとどうなりますか?
住宅ローンを延滞し3ヶ月くらいの間は、手紙による督促が金融機関から届きます。
電話による督促などはあまりありません。
通常は3ヶ月~6ヶ月くらいの期間の支払いが滞ると、「期限の利益」(ローンを分割で返済する権利)を失い、債務を「一括弁済」(ローン残債全額を一括で返済する)してくださいという督促状が送られてきます。
住宅ローンを滞納していたら一括弁済の督促状が届きましたが、
支払うことができませんでした。このまま払えないとどうなりますか?
 
「一括弁済」が出来なかった場合、住宅ローンは保証会社または債権回収会社(サービサー)が代わって金融機関に対して残債務を一括して支払うことになります。
このとき債権も譲渡されるため、これ以降は住宅ローンを借りた金融機関から保証会社または債権回収会社(サービサー)に窓口が変わることになります。
その後、債権者は債権回収のため、あなたの自宅に差押を入れ、裁判所に競売の申し立てをすることになります。
競売になった場合、自宅はどうなるのでしょうか?
競売では一定期間入札者を募り、一番高い価格を提示した者に
ご自宅は売却されます。実際の流れとしては下記の順で進みます。

① 期間入札の通知(ご自宅の名義者に入札の開始日が通知されます)
② 公告
 (売却の情報を広く一般にて供するため、裁判所や新聞、インターネットでの情報提示)
③ 期間入札の開始(一定期間の間入札者を募ります)
④ 開札(ご自宅の落札者が決定します)
⑤ 所有権の移転(ご自宅の所有権が落札者に移転します)
⑥ ご自宅の引渡し
 (場合によっては強制退去になることもあり、引越し代も自己負担となります)
裁判所から競売開始決定の手紙が送られてきました。
あとどれくらい今の家に住めるのでしょうか??
競売開始決定から、実際の競売が開始されるまでは通常の場合、3ヶ月から6ヶ月の期間がありますが、これは裁判所の事務手続きにかかる時間によって大きく変わってきます。
任意売却や住み続けたい等のご希望がある場合は弊社にご相談下さい。
競売開始決定の手紙が送られてきた後、裁判所から執行官が訪問して、
自宅の写真を撮影していきました。この調査は何のためですか??
執行官や鑑定士は、写真を撮影や現状の調査をすることでご自宅の査定をし、 売却基準価格を決定し必要な書類を作成します。 執行官の作成した資料を基に入札希望者は物件の内容を確認して入札物件が公告された後、入札を行います。
競売開始決定の手紙を受け取ってから、不動産業者が直接家に訪問してきたり、
手紙が送られてくるようになりました。なぜですか?
競売の開始決定がされると、物件の所在地や面積の情報などが裁判所に公告されます。
この時名前が公表されることはありませんが、不動産業者はその情報を基に郵便物の送付、
またはご自宅に訪問したりしています。
任意売却とはなんですか?

任意売却とは、任意に自主的にご自宅を売却することを言います。
競売になると持ち主の意思とは関係なくご自宅が売却されてしまいますが、任意売却は競売入札が開始される前に債権者との合意を取って売却することができます。
競売とは違い、市場価格に近い価格での売却を目指すので、一般的に競売よりも高額で売却することができる可能性が高く、残債務が減ることにより生活再建にもつながります。
任意売却を考えていますが、自宅は離婚した妻との共有名義になっています。
事情があり元妻とは没交渉のため、このままだと売れないのでは?と困っています。
さまざまな事情で共有名義の相手と連絡がつかない場合があります。
完全に相手方が行方不明の場合は難しいですが、ほとんどの場合は、弊社が代わって連絡を取り、任意売却の概要を説明し内容を御理解いただいたうえで、売却に協力いただいております。また売却に必要な書類のやり取りの一切も弊社が行います。
数年前に転勤が決まり住んでいた自宅を知人に貸しました。その後知人が退去して
しまい、家賃を住宅ローンに充てていたため支払いが大変になってきました。
私自身は転勤のため地方に在住ですが物件の任意売却は可能でしょうか?
弊社は札幌市にございますが、今までも道内各地に住む方からのご相談を受けてまいりました。遠方にお住まいの方とお会いするのはなかなか難しいですが、電話や手紙、E-mail等で連絡を取り合い、売却活動を行うことができます。
任意売却に関するノウハウや、地域ごとのネットワークもございますのでご安心ください。
任意売却をした場合、費用は0円とありますが本当ですか?
弊社がお手伝いさせていただく報酬は、お借り入れ先の金融機関の了承を得て、売買代金の中から配分されます。したがって仲介手数料などをご相談者様に請求することは一切ありません。任意売却に必要な抵当権抹消費用、差押解除費用、修繕積立金等も債権者より頂きます。なお、ご相談のお電話、担当者との連絡にはフリーダイヤルをご利用いただけますのでお気兼ねなくご連絡下さい。
競売開始決定の通知が届きましたが、このまま今の家に住み続けることは可能ですか?
「住んでいる自宅を守りたい」という要望をいただくことはたくさんございます。
居住を続ける条件としては、親族間での売買や投資家に買ってもらう方法(何年か後には買戻すことも可能) などの方法がありますが、金融機関によって条件が異なります。条件を満たせば住み続けられる可能性もございます。
ご相談いただく状況によっておすすめできる方法も異なりますのでまずはご相談ください。
引越代はどうやって捻出するのでしょうか?
競売では捻出できない引越費用についても売買代金から捻出することができます。
こちらも売買代金から捻出することになりますが、あくまで債権者の善意による引越費用の確保に なりますので事前に債権者との交渉が必要です。
任意売却をして住宅ローンが残った場合はどうなりますか?
任意売却をしても残ったローンは支払い続けることになります。
しかし、債権者との交渉によっては生活に支障のない範囲で月々の支払額を設定することができ、 月々5,000円~30,000円くらいの範囲で分割払いに応じてくれもらえる場合もあります。
任意売却をしたらブラックリストに載りますか?
任意売却をするからブラックになるのではなく、住宅ローンを滞納することによって ブラックリストに載ることになります。また住宅ローン以外にも借金があった場合、 その返済を滞納していることがあれば、すでにブラックになっている可能性もあります。
なお、ブラックリストに載ったとしても、その情報は数年後に消えることも多く、一生続くという事はありません。
ローンを滞納している事や競売の件を近所の人に知られずに売却することは可能でしょうか?
任意売却なら可能です。
任意売却は債権者と同意した金額で売却するという特殊な事情はありますが、 売却に伴う広告や、インターネットなどでの物件の紹介など、売却方法は一般の売却と 何ら変わりませんので、周囲の方に住宅ローンが払えず任意売却であることなどを知られる可能性はほとんどありません。
どのような流れで自宅の任意売却を進めるのでしょうか?居住中でも大丈夫ですか?
ご相談者様が任意売却を決意してからの手続きは

① 任意売却の申出書、委任状を提出(金融機関に売却の意思表示をします)
② ご自宅の査定(近隣の状況、ご自宅の状況を弊社が確認します)
③ 債権者より売却金額が決定(査定を基に金融機関が価格を決定します)
④ 指定機関への情報開示と売却の開始(広く一般に情報を提供します)

 以後、内覧の希望者が現れた場合は内覧を行い、成約を目指します。
売却までの短期間で引っ越し先が見つからなかった場合はどうしたら?
弊社はご自宅の任意売却だけではなく、ご相談者様の生活の再建こそが重要と考えて おります。売却後の引越し先についても物件を自己で探すのが難しい場合は、賃貸を専門と する不動産業者とも連携し、住宅探しのお手伝いも行いますのでご安心ください。
住宅ローンの滞納のほかにも生活資金の借金があり、住宅の売却をするだけでは
問題が解決しそうになく不安です。
地元に根付いた法律の専門家がご相談者様をサポートする体制が整っております。
他の借り入れがあった場合は過払金の返還請求や自己破産などの債務整理を行い、 住宅ローンと一緒に問題を解決することができます。また、生活状況によっては 生活保護の申請などなども行い、ご相談者様の生活再建を応援します。
知り合いの不動産会社に任意売却をお願いすることはできますか?
できますが、少し注意が必要かもしれません。
任意売却は銀行などの債権者との交渉があり、債権に関しての知識が求められるうえ、 非常に手間と時間のかかる手続きが必要です。そのため、不動産会社がどれだけ任意売却に 関する知識と経験があるかということが重要になります。
交渉の仕方によっては債権者の同意を得られず競売になってしまう場合もあります。 不動産会社によって得意分野も違いますので、任意売却を成功させるには業者選びが大切になります。

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株式会社アールスペース
札幌 不動産相続コンサルタント「身近な遺産の専門家」