久しぶりの投稿です！
先日、一年に一度受講している研修を受けに東京に行ってきました。
東京は思っていたよりは過ごしやすく、行動ができました。
到着初日は、娘と食事、基本、在宅勤務の為、たまに家に帰ってきてはいましたが、家にいるのとは違い、外食しながらの会話は弾みますね！
研修三日間、しっかり、考えた後は、息子と神宮球場でヤクルトVS広島、乱打戦で点数が入る入る、とても面白い試合でしたが、息子には申し訳ないのですが、後半は研修の疲れが… 眠い、でも終わらない (@_@)
しかし、一緒に過ごした時間は充実しました！
先週は、おばあちゃんと私の誕生祝！
おばあちゃんは先月でしたが、家族でコロナに感染し、延期に…
家族と満たされる時間が大切ですね。
最近は任意売却のご相談もほとんどなくなり、家族と幸せな時間を過ごすことができているのではと、私もうれしく思っております。
とめどない、最近のお話です。 (^O^)
この度、任意売却で相談にいらっしゃった方が、残債よりも高く売却が出来た事例をご紹介いたします。
相談の始まりはご身内からの当社への問い合わせでした。話を聞いてみると、一戸建てに住んでいたご本人は体調を崩されており、現在は仕事にも復帰できない状況にありました。ご病気の影響のためお一人で生活する状況がままならず、今は実家でご両親と生活しているとの事でした。
残債は概ね８５０万円程、月々の支払いは、おおよそ７万円程度。貯金を切り崩して支払している状況でした。貯金も残り少なく底をつくのも時間の問題でした。
当社で不動産を査定したところ市場等を考慮すると不動産価格は６５０万円程で、残債を完済するためには、２００万円程持ち出ししないと完済できません。貯金は、２００万円を切っております。ご本人から貯金が底をつく前に売却したいとの申し出があり、チャレンジ価格として１０００万円程で売却してみようとの事で売却を試みました。初めは、何件か問い合わせがあったのですが、近隣の道路状況等を考慮するとその価格で購入は難しいとの回答が多数続き、反響も減り、売却価格を下げるか検討していました。しかし、ちょうどそのころに問い合わせがあり、９７０万円で購入したいとの申し込みがありました。
売主様もその価格では売れるとは思っておらず、かなり喜んでおられました。売却するまでに数年間空家であったため維持管理等が行き届いておらず、点検すると水道管が破裂していました。ただ、売主様の方で火災保険に加入していたため、持ち出しがなく修理する事が出来ました。
一般的に、金銭的の余裕がなくなると団体信用生命保険を納めず、生命保険が切れて団信が適応されない方。火災保険に加入していない方、解約している方が多数いらっしゃいますが、万が一に備える保険なので加入し続けることをお勧めいたします。
このように、２００万円の持ち出しをすることなく、逆にお手元に１００万円程残った。との事例もございます。
現在、ウッドショック影響なのか、工事原価は、かなりの上昇傾向にあります。よって、不動産も今までの成約事例等を考慮しても、もっともっと高く売れる可能性があります。地価も場所によってはかなり上昇しております。早期相談いただければこのような展開もございます。早期相談が問題解決を導きます。困ったら、考えるのではなく相談してください。
些細なことでも構いません。相談者の中には相談のみで満足してしまう方もいらっしゃいます。しかし、早期相談することによって問題をいち早く解決できます。
ご相談したい方、連絡をお待ちしております。
任意売却には専門の知識が必要になります。
疑問等がございましたらお気軽にご連絡ください。
担当 山本 直通電話 080-5720-1258
先日、北海道新聞社の取材を受けました。
弊社は札幌市内で古くから任意売却に取り組み、解決実績も多く、任意売却専門の不動産会社と自負しております。昨今はコロナウイルスの影響などもあり、任意売却の相談件数は、上昇傾向にあります。
日々様々なご相談をいただきますが、ご相談者の中には、相談だけで満足してしまい、その先でもっと深刻な状況になってしまう方が多数いらっしゃいます。
その後、競売が進行してしまってから弊社が相談を受けても、交渉時間が少ないため残念ながら私たちでも解決出来ないこともあります。
交渉時間が長ければ長いほど、様々な解決方法があります。
市場価格以上でも売却できる可能性もあります。
自宅にそのまま住み続けられる可能性も増えます。
現在競売になった場合、債権者によっては限りなく交渉が難しく、交渉が決裂しています。これは債権者側の方向性として、競売となると実勢価格ではなく回収率での販売をする、また交渉は一度のみ、販売価格の交渉は不可、購入予定者１名に限り相談できるなどの取り決めがあるためです。また相談の際の返答もYESかNOのみのため、さらに交渉を進めるということができません。
ですから競売前のご相談が何よりも重要になってきます。
任意売却には専門の知識が必要になります。
疑問等がございましたらお気軽にご連絡ください。
担当 山本 直通電話 080-5720-1258
不動産競売開始決定の書類が届いた。
住宅ローンの支払いが６か月ほど滞ってしまうと、債権者（金融機関）から約束が守られていないので一括で返済しなさい（期限の利益が喪失）という書類が届き、債権者（金融機関）から保証会社若しくは債権回収会社（以下債権回収会社という）へ債権が移り（債権移行）、債権回収会社から申し立てがされ、裁判所から不動産競売開始決定の書類が届きます。
不動産競売開始決定の書類が届いてしまうともう残りの時間、つまり競売開札期日までは、現在のところ札幌市内では、
約４か月程しか残されていません。
その期間中に、裁判所は不動産のある現地へ行き、執行官と不動産鑑定士・鍵師（施錠されている場合）がその物件の鑑定をします。
その後…、
約１か月
ほどで、三点セットと言われる物件明細書・現況調査報告書・評価書が作成されます。
そうなってしまうともう早いです。
裁判所及び債権回収会社は、その三点セットを基に不動産競売を続行するか中止するかを判断し、続行する場合は入札期間を設け、入札日・開札日・代金納付日を設定します。
その後、代金納付をされてしまいますと入札人（最高落札者）へ所有権が移転します。
代金納付後、入札人は債務者（入居者）に引越の交渉（立退き）を行いに家へやってきます。そこで、入札人と話がこじれてしまうと、入札人は、債務者（入居者）に対し、裁判所を通じて債務名義を取得されます。
債務名義とは、債務者に給付義務を強制的に履行させる手続き（強制執行）を行なう際に、その前提として必要となる公的機関が作成した文書のことを「債務名義」といいます。
その後、債務名義を取得され２週間ほどの期間を設け、裁判所から債務者（入居者）にそのお家を引き渡しなさい（引渡命令）という書類が届きます。
その債務名義を取得されると強制執行の手続きに入ります。
裁判所（執行官）は、出ていきなさい（催告）と債務者（入居者）へ事前に伝えに行き、一定の期間を設けて断行日を決定します。
そうなってしまうとその断行日には、入居者の荷物を保管場所へ移動若しくは入居者の残置物を撤去されてしまいます。
債務者がその段階でも入居している場合は、その日を境に家を失います。
女性子供に関しては、札幌市福祉生活支援センター（シェルター）で収容してもらえるようですが男性は難しいようです。
競売になる前若しくは競売になってしまっても早期の相談が必要です。
任意売却は、競売の開札日の前日まで可能です。
競売開始決定の書類が届いた…。
届く前に一度ご相談ください。
任意売却には専門の知識が必要になります。
疑問等がございましたらお気軽にご連絡ください。
担当 山本 直通電話 080-5720-1258
新型コロナの流行が止まりませんね…
いつものゴールデンウィークは、子供の楽しみと母の日のおばあちゃんへの感謝の気持ちで温泉などに宿泊してました。
しかし、今年も難しい。
ただ、息子の体力は余りっぱなしです！
できることを考え実行‼
まずは、裏庭でBBQ、一緒に朝のランニング（雨が降ってきました…）、そして、リフォームが完成した一戸建てやマンションの現地確認。（仕事ですが…）
最後は、こどもの日にケーキをみんなで頂きました。
出かけることもできず、天気も雨の予報の日がほとんどでしたので、どうしようと思いましたが、家族とゆっくりした楽しい一週間を過ごせ、良かったです。
こんなゴールデンウィークもありですね。
できることに焦点を当てることが大事ですね‼
先日、不動産マーケティングの勉強会に参加しました。
新型コロナの経済に対する影響が続いています。
私が所属する奉仕団体でも、宿泊や販売、インバウンドからの売り上げが大きかった業種のメンバーが、残念ながら退会しました。
しかし、私たち不動産業については、同業の友人や取引先などとの対話の中では影響は感じられず、土地は少ない、多少相場より高くても成約に到る状況が続いています。
中古マンションの成約価格も、住宅産業新聞には2012年と比較し、昨年は一戸当たり631万円、成約価格が上昇との記事がありました。
ただ、マンションは在庫が増え、多少成約に減速感はあるものの、まだまだ鈍いというまでは感じません。
その要因が勉強会の中で理解できました。
コロナによる企業倒産防止の為に、無金利融資などによる経済対策、それにより損益は赤字でも、資金は潤沢にある為、企業は維持される。
そして、それでも資金はまだ余剰、運用する先に株や不動産にお金が流れ、株はバブル期を超える勢いで上昇基調、不動産もテレワークの普及で住宅の需要が増加、土地や中古住宅は堅調に動く。
しかし、三大都市圏を中心に不要になった中心部のオフィス需要の減少、企業業績悪化で、企業の不動産資産売却が進み、公示地価が6年ぶりに減少に転じた。
その中でも、全国上昇率10位以内に、北海道が7地点が入る。
海外からも根強い人気の倶知安町が3地点と日本ハムファイターズのボールパークが建設される北広島市が4地点。
少し先の未来を考えても、2030年の札幌オリンピック開催、北海道新幹線札幌延伸と大きなイベントがあり、個人的にはまだ市場は上向きと感じます。
ただ、急激な時代の変化が起きていることは強く感じます。
コロナ支援策が無くなっても、以前の状況に戻るのかと考えればそうではないでしょう。
私たちが持つノウハウ、「任意売却」が必要となることは社会にとって良いことではありませんが、もし、万が一が起きた時は、また、普通の生活を取り戻せるように、サポートしたいと思います。
以前のブログで紹介しましたが、近年では離婚が急増しております。
離婚による不動産の売却の相談も増えてきております。
さて、共有名義で購入した不動産は任意売却が出来るか？
結果から言うと任意売却はできます。
しかし、任意売却することよりも共有名義の不動産を片方の単有名義にしたい。という相談が急増しています。
離婚すると妻が子を育てるのが一般的です。
お子さんの学校の関係や妻の収入状況を考えると、夫がその家を出ていき妻はそのまま住み続ける形が多いようです。
そうなると夫婦名義で購入した不動産は妻が引き継ぎし、ローンの支払いを続ける。
または、養育費の代わりに住宅ローンを夫が支払い、妻がそのまま住み続けることを希望します。
しかし、そこにもトラブルが発生する恐れがあります。
金融機関（債権者）は、借入当初「夫婦」にお金を貸しております。
奥様に高額な収入がある場合を除き、金融機関は回収できる夫かがいるにもかかわらずリスクを背負ってまで担保を解除することはありません。よって奥様単独の名義にするのは難しいということになります。同じ理由で夫を除いて借り換えも出来ません。
よって、なかなか担保を解除してくれる金融機関はなく、名義を変更するのは難しいということになります。
ただ、私共は弁護士と連携し、金融機関と交渉し、担保を解除した実績があります。
気になることがありましたら、一度ご相談ください。
任意売却には専門の知識が必要になります。
疑問等がございましたらお気軽にご連絡ください。
担当 山本 直通電話 080-5720-1258
3月は、販売子会社の決算。
昨年は、新入社員が3名入社。
しかし、営業事務や経理総務等を手伝ってくれていたパートさんが結婚や体調不良等で3名退職。
それを補うために、営業スタッフから事務への配置換え、営業が手薄になり、販売会社には新人三人のみになりました。
当初は、業績を維持できるか不安がありましたが、三人がしっかり成長し、お客様に貢献、最高売り上げを更新してくれました。
まだまだ、お客様からご指摘を頂くこともあり、知識や技術は完ぺきではありませんが、お客様の幸せに貢献する心は、当社のビジョン「日本一お客様に感謝される不動産会社」を目指し取り組んでいることを強く感じます。
また、メンバーを指導し、育成、マネージメントを担当している部長と営業を支える事務、経理、総務のメンバーに心から感謝します。
任意売却や相続でお預かりした住宅を、いかにお客様に喜んで頂き引き継いでいくのかが、売主様の手元に残る資金が変わります。
コンサルティングの担当者が売主様の問題解決を行い、具体的により良い条件で資金に変えていく販売担当者がいることでご相談者様のより良いスタートを実現できればと社員一同、これからも精進していきたいと思います。
今年も新しいメンバーが入社しますが、昨年の三人も良い先輩になり、これからの活躍も期待しています。
昨今、コロナウィルスの影響により、給与が激減したり、仕事がなくなったりで、住宅ローンが払えない方が急増しております。
そのことにより仕事及び給与が安定しないと家族（夫婦間）でのトラブルも増えます。
厚生労働省「人口動態調査」（２０１９年１２月３１日現在）によると札幌市では、離婚件数が一年間で４０２４件とかなり多い状態であり、これは、一日平均２．０５件の離婚が発生していることとなります。
コロナウィルスの影響により今後は、更に離婚件数が増えていくのではないでしょうか？
近年、不動産を購入する人は単独名義が少なく夫婦で収入合算をし、購入する方が目立ちます。それはなぜでしょうか？
それには、住宅購入時の男性の年収が大きく関係してきます。北海道の男性の平均年収は、４２５万円です。
銀行で組める「住宅ローン」は、年収の５倍から６倍が借入の最大と言われています。４２５万円を６倍すると２５５０万円になります。
借入の最大額は、住宅購入にかかる諸費用込みでその価格になります。
現在札幌市内の地価相場は、平均すると坪２０万円程です。
建物の大きさにもよりますが、新築建物は３６坪位で安くても１６００万円位が相場です。
これは、一般的な２階建ての４ＬＤＫの大きさに匹敵します。
大手施工メーカーで建てると坪８０万円の施工費はすると思います。
この建物を建てるには、土地が最低でも５０坪必要となります。
土地で、１０００万円、建物で、１６００万円、合計２６００万円。
お分かりいただけましたでしょうか？
２６００万円の土地建物を買う場合には、物件代金の１割から２割ほどの諸費用もかかります。諸費用を足すと最低でも２８６０万円の資金が必要となります。
という事は、ご主人の年収だけで新築を建てることは不可能なのです。
よって、夫婦の収入合算をして住宅を購入する方が多くなるというわけです。
円満で暮らしている間はよいのですが、収入合算をして購入することが大きなトラブルを生むことがあります。
近年の一番多い相談は、住宅ローンが払えなくなった、または払えなくなりそう、というものです。
ご主人の収入が昔のように上がっていく会社はそう多くありません。
子供が生まれると育児のために妻が仕事を辞めて収入が減ったり、世帯収入が変わることも多く、生活が厳しくなることも多々あります。それは、資金がショートしていくことに繋がります。
例えば、戸建住宅購入に２８６０万円借入した場合、各銀行によっても異なりますが、金利が０，７％で３年固定３５年での借り入れの場合は、月額７万７０００円位の支払いになります。固定資産税は、新築の場合３年～７年は優遇されますが、それ以降は支払額が増えます。場所及び建物にもよりますが一般的な年額は１６万円程度だと思います。月額にして１、３万円。
北海道男性の平均年収425万円を基準に考えると、住民税や保険料等を引かれると手取りは約３０万円程。ガス・水道・電気等の光熱費は、約３万円。その他にも車のローン、車の保険・生命保険等…。残りの金額が生活費とすると、生活は、カツカツだと思います。
そして、３年後金利の見直しが行われます。現在で行くと、０，９７５％。月々の支払いは約１万円程上がります。子供も時が経つにつれて大きくなり生活費もかさみます。その金利の見直しの時期が支払いを続けていく上で第一の難関だと思います。
住宅維持にはお金がかかります。戸建ての場合、５年後には外壁の塗装、１０年後にはボイラー等の設備の異常が見られてくると思います。よって、現在の収入で、維持は出来るがリフォームや補修が出来ない状況も増えていると思われます。
マンションを買う場合は最も注意が必要です。
借入の最大は、先程お話した通り２，５５０万円です。購入は、２，５５０万円までは出来ますが果たして維持ができるのでしょうか？
先程の条件で、２，５５０万円で購入した場合は、月額の支払いは、６万８０００円になります。
マンションは、他に管理費・修繕積立金・駐車場代等がかかります。月額３～４万円かかります。固定資産税等も戸建に比べ高いです。築年数や床面積にもよりますが、固定資産税等は概ね１６万円程かかります。よって、光熱費等も考慮すると月額１５万円程の維持費がかかります。
どうでしょうか？この金額を考えたときに購入を検討出来ますか？
私の経験上、北海道の平均年収を４２５万円と考えたとき、マンションの場合は物件代金で１２００万円から１４００万円が無理なく支払いを続けられる限界だと思います。私たちは、こういった注意点を確認したうえで購入を検討してもらっております。
任意売却には専門の知識が必要になります。
疑問等がございましたらお気軽にご連絡ください。
担当 山本 直通電話 080-5720-1258
先日、久しぶりに携帯電話の機種変更を行いました。
今までは、持ち運びやすいようにできるだけコンパクトなものを選択してましたが、昨年、妻が携帯電話の機種変更、妻の携帯で撮った写真が「メチャクチャきれい！」だったので、初めて大きい携帯電話にしてみました。
写真は撮ったのですが、まだ、画質の良さ等は実感できてないのですが、良かったのは、画面が大きく ”スゴク” よく見える！
昨年、歳のせいか目が悪くなってきたので遠近両用の眼鏡を購入。
しかし、眼鏡無くても大丈夫！ ＼(◎o◎)／！
けっこう大きいと思ったのですが
私の顔も大きいので大丈夫 ✌
大きいのがいいですね！ !(^^)!